不動産売買契約を結ぶ

重要事項の説明が終わったら、いよいよ契約です。売買契約書は、売主と買主、双方の“権利と義務”を明記した重要な書類ですから、十分に内容を理解してから署名・押印するようにしましょう。

まずは、仲介を依頼した宅建業者と媒介契約を結びます

売主との間で売買契約を結ぶ前に、仲介を依頼した宅建業者との間で、媒介契約を結びましょう。媒介契約書には、宅建業者が行うべき仲介業務の範囲や義務などが明記してあるほか、売買契約が成立した際にあなたが宅建業者に支払うこととなる仲介手数料についても、その金額と支払時期が明記されていますので、しっかりと内容を確認しておきましょう

仲介手数料はいくら?

仲介手数料は、国土交通省告示によって、その上限が定められています。
売買金額が・・・
①200万円以下の部分・・・・・・・・・・・・・・・・・・5%
②200万円を超え400万円以下の部分・・・・・・・・・・4%
③400万円を超える部分・・・・・・・・・・・・・・・・・3%
なお、売買金額が400万円以上の場合には、3%+6万円(簡便法)で計算しても同じです。※仲介手数料には別途消費税がかかります

不動産売買契約書のココをチェック!

①瑕疵担保責任(購入後に見つかった物件の欠陥等は、誰が責任を負うのか?)

瑕疵担保責任とは、目に見えない住宅の欠陥(隠れた瑕疵)に関して、引渡し後も売主が買主に対して責任と負担を負うという内容のものですが、これには3つのルール(法律)があります。
【売主が責任を負うべき期間】
 民法では・・・・・瑕疵の発見後1年以内
 宅建業法では・・・物件の引渡し後2年以上(売主が業者の場合)
 品確法では・・・・物件の引渡し後10年以上(新築住宅のみ)

②手付解除(売買契約後に解約する場合は?)

手付金とは、売買契約を結ぶ際に、買主から売主へ支払われる金銭で、特に契約に定めがない場合「解約手付」とみなされ、契約の解除権を留保するためのお金と解されています。
・「手付金」契約を解除する(または買主のローン特約の行使により解除される)場合、買主に返却するお金
・もしも、買主から一方的に契約を解除したい場合・・・
支払った手付金を放棄すればよく、それ以外に損害賠償等の責任は負わないことになっています。ただし、相手方が履行に着手した場合や、手付金をもって契約を解除できると定めた期間を経過してしまった場合には、契約違反による解除となり違約金が生じるので注意が必要です。

③ローン特約(万一、住宅ローンの申込みが否認されたら?)

住宅ローンは、売買契約を結んだ後でなければ正式な申込みができません。そのため、万一住宅ローンの申込みが否認された場合、何らペナルティなく、買主が契約を解除できるようにするために定めた条項が「ローン特約」です。後日トラブルにならないよう、借入先の金融機関名や融資額等を明確にしておくようにしましょう。

契約書にあるローン特約はどっち?

①解除条件型ローン特約

買主の利用する住宅ローンが否認されたときや、審査結果を得られないまま指定の契約期日が経過したときは、当然に契約が解除されることになるタイプの特約です。

解除権保留型ローン特約

例えば、「・・・の場合、買主は解除することができる」などと書かれた条文で、買主からの明確な意思表示がなければ、契約が失効しないタイプの特約です。そのため、解約合意書の締結等、確実な手段を講じることが大切です。

(この記事は新潟県宅建協会から提供されています)

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