中古住宅を購入しようと思った時、皆さんはどのようなことを気にして物件を探しますか？今回は、住宅診断を行っている株式会社ネグプラン様に、中古住宅を購入する際に気を付けたいポイントを教えていただきました。
物件の情報でまず注目していただきたいのが「築年次」です。住宅の耐震基準や省エネルギー性能に関する基準は時代によって変化するので、いつごろ建てられたかを確認することは、安全性や快適性を知る参考材料になります。また、新築時の図面がそろっているかなども確認しましょう。
・1981年6月以降：新耐震基準
1981年の建築基準法改正以降に建てられた建物は、震度6強～7に達する大規模地震（1回）でも倒壊・崩壊しないことを前提にした耐震性能を有しています。
・2000年4月以降：品質確保促進法
2000年以降の家には、品確法により売主による10年間の瑕疵担保（かしたんぽ）保証が義務化されました。つまり、引き渡し後に構造上の欠陥や雨漏りなどが発覚しても無償で補修が受けられることになったのです。また、任意ではありますが家の様々な性能が分かる住宅性能表示制度も同年10月に運用が開始されています。
・2009年10月以降：瑕疵担保（かしたんぽ）履行法
2009年10月以降、新築住宅を供給する事業者（建設業者や宅建業者など）に対して、10年間の瑕疵担保（かしたんぽ）責任の履行を確保するため「保険加入」または「保証金の供託」のいずれかの資力確保が義務付けられています。新築住宅に瑕疵（重大な欠陥）があった場合、事業者が倒産している場合でも保証が受けられます。
ただし、住宅を新築・購入した人が10年以内にその住宅を売却し、新たに所有者になった人が瑕疵（かし）を発見した場合、「新しい所有者についても保証する」という特約が付いていないと、瑕疵（かし）の修復を一般の売主に求めることになります。この転売特約が付いているかどうかをぜひチェックしてください。
※瑕疵担保（かしたんぽ）責任・・物件に瑕疵（欠陥）があった場合に、これを補修したり、瑕疵による損害を賠償したりする責任のこと。
・1980年：昭和55年基準（旧省エネ基準）
・1993年：平成4年基準（新省エネ基準）
・1999年：平成11年基準（次世代省エネ基準）
・2013年：平成25年省エネ基準
・2016年：平成28年省エネ基準
住宅の耐震基準は義務のため、物件の性能を確認するための尺度になります。 一方で住宅の省エネ性能に関しては任意になりますので、実際に施工されているかは確認する必要があります。また、中古物件でも、新たに省エネ計算を行い、新基準で証明書を発行できることもあります。
物件を探す際、その地域に馴染みが深い場合には、近所の方やご家族の方から、過去に起こった災害や危険箇所、昔は田んぼだった土地などについて聞くことができます。 もし、その地域に詳しい知り合いがいない場合には、行政が作成するハザードマップ、防災カルテなどを参考にします。避難施設や人口の年齢構成、建物の木造・非木造の割合、洪水や津波が起こった際の浸水想定区域、土砂災害警戒区域などがまとめられています。
部屋や壁を足したり減らしたりすると、例えば地震に襲われた時に建築当初の想定と異なる揺れ方をして、家がダメージを受けることがあります。 また、2階に部屋を足したりしている場合には、その分の重さが家の基礎に加わることになり地盤沈下につながることもあります。リフォームや増築は、一見するだけでは分からないことが多いので、物件を管理する業者に聞いてみることをおすすめします。メンテナンスをした際の記録が残っているかどうかも確認しましょう。
中古住宅でやはり気になるのが建物の傷みです。特に確認すべきところはどんなところでしょうか。
例えば屋根の傷みでは、トタン屋根であれば錆びの発生、瓦屋根であれば瓦のずれや浮き上がり、割れがないかを確認しましょう。屋根の傷みは雨漏りのリスクにつながります。
（写真＝屋根に錆びが出ている状態）
次に、天井のシミや窓枠周りの劣化などもチェックポイントになります。窓周りでは、外からはシーリング部分が劣化していないか確認します。また、室内ですと、窓の周りの上部にシミがある場合は雨漏りの可能性が高いです。
（写真＝窓枠シーリングの劣化部分）
分かりやすいのが天井のシミです。物件を見に行った際には、2階に上がって屋根を見てみたり、外から気になるところが無いか見てみたりすることをおすすめします。ただ、既に修復されている可能性もあるので、確認しましょう。
（写真＝天井の雨漏り跡）
建物の形は、四角形に近い形が安心です。
リフォームや増築がされているかどうかの話にも関連しますが、まず建物の形として四角形に近い方が構造的に強く安心です。例えば地震の際に、増築で追加された部分は、一方の空間ともう一方の空間と別の揺れ方をするため、境目となる接続部分にひねりの力が働いて損傷する可能性があります。
物件が古いほど、当初の構造設計から変化している物件が増える傾向にあります。物件の管理先に確認することをおすすめします。
ひび割れの発生が一概に悪いとは言えません。どこで、どれくらいの幅でひびが発生しているかが要点です。
例えば、増築をした箇所はその分重さが加わっているので、その下の基礎にひび割れが発生していないか、経年劣化でひびが発生することもあるので、まずは物件の周囲をぐるりと見てみることも大切です。
できる限り内見の際には電気や水道を通してもらい、電気配線や水回りに問題がないか確認しましょう。生活を始めてから不具合が発覚するのは避けたいところです。照明の点灯やキッチン、洗面台下のパイプ周りも確認しましょう。
地震発生時に倒壊すると、人はもちろん家を傷つけるリスクがあります。建物や庭、道路との距離感なども確認しましょう。
家の近くに倒木や枯れ木などがあると、白アリが発生している場合があります。家の中に侵入すると床下の木材が食害に遭うこともあるので、周辺環境を確認してみましょう。
家の点検やリフォームの際に、屋根裏や床下の状態を見に行くための出入り口です。見えないところほど問題が潜んでいることも多いので、点検口の有無を確認しましょう。
窓や扉を開け閉めして不具合がないか確認しましょう。しっかりと施錠できるか、ドアであれば蝶番、引き戸であればローラーの調子も確かめましょう。キッチンや洗面台の扉も欠かさず確認しましょう。地盤沈下や基礎の劣化によって建物にゆがみが発生すれば、窓や扉の開閉にも影響が出ます。
点検口があれば開けてもらって目視で確認することもできます。また築年次の省エネ基準に照らし合わせて想像することもできますが、物件を取り扱う業者に聞くのが確実です。
（写真＝断熱材が入っていない状態）
株式会社ネグプラン・丸山さん
入社6年目。前職は外資系保険会社勤務。設計・構造計算や省エネルギー計算を一から学んだたたき上げ。二児の父。
株式会社ネグプラン・本田さん
入社7年目。入社後6年間、現場で住宅検査やインスペクションに取り組む。現場が分かる営業職。もうすぐ二児の父。
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