前回の記事では、住宅診断を行っている株式会社ネグプラン様に、中古住宅を購入する際に気を付けたいポイントを教えていただきました。
今回は、プロの目で住宅を診断する中古住宅診断（インスペクション）の内容と、そのメリットなどを詳しくご紹介いたします。
既存建物の状態を確認し、そのまま住める建物なのか、傷んだ箇所があり、補修が必要な時期にきているのかを確認してお伝えする検査です。家の外周りから室内、床下、屋根裏、その他設備の状態を目視や専用の機材を使って診断し、報告書にまとめます。建物の状態を把握できるほか、将来の補修費用などの目安も分かります。
よくあるケースでは、既存建物の購入を検討する場合やリフォームを検討する場合に、購入しても良い建物か、無駄のない計画的なリフォームかどうかを判断する材料になります。
目視を中心にした簡易なものから、専用の機器を使って見えない部分の検査を行う詳細検査があり、費用は4万円前後から20万円前後です。（※～125㎡の価格）。
例えば当社の場合、大きく4つのプランがあります。
①目視による劣化状況の確認
②床下空間・小屋裏に入って診断
③耐震診断や補強計画の提案を行うレベル
④長期優良住宅を目指すための住宅診断
施工業者によって実施内容が異なる場合があり、費用も変動する可能性がありますので、実施を希望される場合は不動産業者に問い合わせることをおすすめします。
①見えない箇所の問題を発見できる
内覧では見えない部分の問題を発見できます。
床下に潜ったら配管が水漏れを起こしていたケースや、サーモカメラで断熱欠損している箇所を発見できたケースなどでは、その時点でリフォームを行うことができました。
小屋裏の検査では気づかないうちに発生していた雨漏りを発見することがあります。
白アリの食害が発見された床下の様子。
（写真＝白い付着物は断熱材です）
早めに対処することで被害を抑えることができます。
（写真＝白い付着物は断熱材です）
②非破壊検査で耐震性を確認できる
計算と検査により、耐震性の問題がないか確認できます。スジカイの有無などは非破壊検査で確認が可能です。
※スジカイとは、建物の構造を補強するため、柱と柱の間に斜めに入れる補強材のこと。耐震性を高める効果がある。
建て替えを検討していたお客様で、構造上問題がないことが分かり、リフォームで費用が安く抑えられたケースもあります。（写真＝スジカイが入っている）
調査によって建築当時の施工不良を発見することもあります。そのような場合も適切な補強などにより対策を取ることができます。
（写真＝スジカイが欠損している）
③瑕疵保険（かしほけん）が適用されれば様々な税制特例を利用できる
インスペクションを実施して物件の状態を把握または必要な補強などを施すことで、築年数の古い物件でも瑕疵保険（かしほけん）が適用され、住宅ローンや登録免許税の減税などの税制優遇を受けることができます。 最近ではインスペクションを行った築25年超のマンションで、通常30万円ほど掛かる登録免許税が15万円まで減税されたケースがあります。
どのレベルの中古住宅診断を行うかは、目的によって変わります。購入を検討中の物件でインスペクションを依頼する場合は、対象物件を管理する不動産会社や仲介業者を通していただくとスムーズです。
株式会社ネグプラン・丸山さん
入社6年目。前職は外資系保険会社勤務。設計・構造計算や省エネルギー計算を一から学んだたたき上げ。二児の父。
株式会社ネグプラン・本田さん
入社7年目。入社後6年間、現場で住宅検査やインスペクションに取り組む。現場が分かる営業職。もうすぐ二児の父。
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